L’autopromotion, une nouvelle voie vers l’habitat durable ?

L’autopromotion part d’une idée simple : celle de particuliers qui se regroupent afin de concevoir, de financer et de réaliser ensemble un projet immobilier, conçu pour répondre aux besoins d’espace, aux attentes sociales ainsi qu’aux possibilités de financement de chacun. Les projets peuvent perpétuer la démarche collective sous forme coopérative ou aboutir à une copropriété classique.

Les avantages sont nombreux :

 Les personnes conçoivent et réalisent des habitats qui correspondent avec précision à leurs besoins et attentes (espaces, équipements, qualité environnementale...), possibilité qui n’existe pas sur le marché conventionnel alimenté avec une offre forcément standardisée par les lotisseurs, promoteurs ou bailleurs sociaux.

 Les programmes prévoient souvent des équipements et espaces mutualisés (buanderie, salle de fête, chambres d’amis, aire de jeu...).

 Le processus permet de rencontrer les futurs voisins bien avant l’emménagement et de partager avec eux l’histoire passionnante de la réalisation du projet. Ce principe permet de passer à un voisinage choisi au lieu d’un voisinage subi.

 L’autopromotion permet une économie de 15 à 20% par rapport à un logement du marché privé à qualité égale compte tenu de l’absence de certains frais (commercialisation, certaines assurances, frais de gestion et financiers diminués) et de marge bénéficiaire que le promoteur conventionnel intègre dans le prix. Une économie supplémentaire de 20% peut être réalisée par la prise en charge de certains travaux de finition par les acquéreurs. L’autopromotion ouvre ainsi un accès à des logements de très grande qualité à des foyers avec des moyens modestes.

Le concept d’autopromotion rencontre un vrai succès dans le nord de l’Europe et notamment en Allemagne où certaines villes réservent aujourd’hui 15% du foncier destiné au logement à ces groupes. 150 projets ont été réalisés dans la seule ville de Fribourg depuis 15 ans. Aujourd’hui de nouvelles initiatives émergent un peu partout en France.

« Promotion » versus « Autopromotion » : une nouvelle voie plus durable ?

La promotion immobilière produit un habitat dont la durabilité est structurellement limitée par la rupture et l’opposition d’intérêts entre producteur (maître d’ouvrage) et usager (maître d’usage) qui achète in fine une production nécessairement standardisée pour être rentable et qui crée des ensembles en « monoculture » sans mixité sociale. Le promoteur cherche naturellement le profit immédiat et non la performance globale à long terme. L’autopromotion apparaît quant à elle structurellement plus qualitative du fait que le propriétaire est l’usager final et conduit lui-même l’entreprise de construction de son habitat. Sa perspective est la performance, la qualité d’usage et la valeur patrimoniale à long terme.

L’autopromotion : un réveil de la société civile ?

La mise en oeuvre du développement durable suppose une révision qualitative des objectifs et des moyens et, le cas échéant, une remise en cause des pratiques ou des structures en place. Les maîtres d’ouvrages publics ou semi publics (aménageurs, bailleurs sociaux) sont à ce jour dans une phase de transition et expérimentent l’application du développement durable, que ce soit sous forme de démarche HQE certifiées ou non.

Les promoteurs privés observent l’évolution du marché mais les changements culturels et techniques induits par une démarche durable représentent pour eux des risques et des investissements. L’approche du coût global n’a aucune importance pour un promoteur dans la mesure ou il n’est pas concerné par l’exploitation des logements qu’il construit. Enfin, l’argument du marketing durable ne semble pas encore avoir été entendu. Le résultat de cette inertie est l’absence presque totale de logements collectifs performants sur le marché privé.

Qu’en est-il du reste de la société civile ? Dans le milieu de l’habitat, l’autopromotion marquerait de son côté une heureuse évolution de la société civile vers plus de responsabilité et de durabilité, une évolution caractérisée par une démarche de citoyen responsable qui prend en charge son besoin en logement et ne se contente pas d’acheter un produit fini. Il se libère de la dépendance de l’offre standardisée, des aides au logement ou d’un logement social. Ce serait un témoignage de confiance en l’intelligence collective et un engagement à construire son cadre de vie physique et social, à l’opposé de la démarche individuelle et isolationniste de la maison individuelle.

L’autopromotion - perspectives en France

“ Saurons-nous également en France, pays traditionnellement centralisé où l’on attend tout des pouvoirs publics, faire également confiance à la société civile et rediriger les énergies des particuliers vers cette voie de l’autopromotion ? Doit on laisser les politiques et experts conduire seuls le débat sur la ville durable et faire confiance aux seuls aménageurs et maîtres d’ouvrages professionnels pour la construire ?

Avec une diffusion croissante du concept du développement durable et la montée d’une responsabilisation citoyenne « le DD est l’affaire de tous », n’est il pas temps de favoriser chez le citoyen l’initiative de « construire ensemble » (parce que « l’union fait la force ») son cadre de vie physique mais aussi social ? Ce faisant préparer un « vivre ensemble » plus convivial et plus solidaire ?

Ce faisant, n’y-a-t-il pas parmi les 60 millions de français un potentiel formidable de maîtres d’ouvrages capables de contribuer à relever, aux côtés des pouvoirs publics et des professionnels de la construction, le triple défi d’un développement urbain durable, du droit au logement effectif et de la cohésion sociale ?”

M Alain Meyer pose ces questions dans son mémoire "Pour une autopromotion en France" (2007). Il faut évidemment s’interroger sur la compatibilité du concept allemand avec les conditions françaises. On peut aujourd’hui affirmer l’existence des outils et que rien ne s’oppose fondamentalement à ce type de montage. Les premiers projets émergent et notamment l’expérience Eco-Logis à Strasbourg qui est très encourageante.

Nous avons aujourd’hui le choix entre les avantages nombreux de l’autopromotion et un logement très cher et standardisé par un promoteur conventionnel. Et puisque nous avons le choix ...

Liens

 projet Éco-Logis et Écoquartier, Strasbourg

 vidéo d’un projet réussi en Belgique

Des professionnels au service des groupes d’autopromoteurs

 Toits de Choix, Nîmes

 Redd, Strasbourg

 Habicoop, structure d’accompagnement de projets coopératifs.

 3ème rencontres nationales de l’habitat coopératif, organisé par hnord à Bordeaux du 10 au 12 octobre